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多地二次松绑楼市限购 政策重塑楼市新常态

发布时间:2014-09-11  来源:  点击:
 
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各地的限购堤坝正被陆续削平。有些城市已经是第二轮调整限购政策。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示,在新的市场常态下,特别是有部分地区已出现阶段性的供给过剩,政策必然会做出调整。

如果说2009年政策放松后,迎来的是房地产价格暴涨的局面,顾云昌并不认为今年再度放松限购后,房地产市场还会重回旧轨道。

全面解禁限购前夜

以无锡为例。无锡市住保房管局宣布:从8月30日起,无锡市区暂停执行住房限购的政策。这是继7月26日起90平方米以上住房的限购取消之后,无锡楼市迎来的二次松绑,也意味着无锡全面取消限购。

中信建投[-2.41%]证券4月份曾对无锡进行了深度调研,并与当地住建厅专家进行了沟通。数据显示,无锡2013年底市区(不包括江阴和宜兴)商品住宅可售面积900万平方米,商业900万平方米,2013年出让土地可建商品房面积947万平方米,年底还未开发完毕的存量土地超过2000万平方米。未来商品房供应巨大。

需求方面,无锡本地人有较强的经济基础,需求主力是首改和婚房,偏好120-144平方米的中等户型,住宅年成交量维持在500万-600万平方米。受常州、杭州降价传闻的影响,彼时无锡市场观望情绪较浓,购房者预期房价会有所调整,开发商则对政府放松政策有所期待,降价去库存动力不足。

中信建投发现,2013年底无锡市区960万平的住宅库存中,144平以上户型占总量的46.6%,这些大都是长期未能去化的老项目,迫切需要政策刺激来加速去化。很显然,无锡二次松绑限购,正是意在帮助这些大户型加速去化。

顾云昌指出,过去几年,人们已经习惯了这样的状态:调控是为了控制房价上涨过快。但现在,楼市已经从抑制房价上涨过快阶段,过渡到各地主要是去库存的阶段。

对于全面取消限购,国金证券[-0.36%资金 研报]认为,地方在其权力范围内将政策放松用到极致。截至目前,全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。

摆脱旧的惯性

限购取消之后,成交已有所回升。国金证券分析称,二手房市场触觉敏锐,能相对真实地反映成交情况。

以北京为例。北京虽然仍处于限购状态中,但其他城市限购解禁也对北京的房地产市场产生了影响。8月份,北京无论是新房还是二手房,成交量均有所回升。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析,北京楼市已基本走出上半年的最低谷。“金九银十”临近,二线城市已全部取消限购,部分购房者害怕楼市突然反转,试探性入市购房。虽然二手房业主仍有一定的议价空间,但大幅降价的可能性几乎没有,消费者不得不放弃房价大跌的幻想。自住型商品房批次供应,但位置不理想,部分刚需客户转投二手房。

但国金证券称,各地方的刺激政策不会令楼市基本面反转。杭州某开发商对21世纪经济报道记者表示,现在影响楼市最大的因素是限贷政策。顾云昌认为,从政策层面来看,限贷已有所放松,只是商业银行出于利益和利差的考虑,执行并不到位。整体的货币环境决定了今年不可能像2009年那么宽松,但房贷政策也需要作出相应调整。

据了解,一线城市的房贷利率不约而同地出现小幅下调,其中广州和深圳降幅较大。一线城市暂时无法冲破限购的桎梏,但它们也需要面对成交量持续低迷、库存量居高不下的现实。国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,继上海、广州、深圳先后步入下跌通道后,北京也出现了新房房价环比下跌的态势,这是北京房价自2012年6月以来首现下跌。

此外,今年是地方政府债偿还高峰期,而土地财政吃紧使得地方债还债压力陡增,在强烈救市意愿的驱使下,地方政府除放开限购外,势必会对银行放松信贷政策施加压力。在线搜索平台融360预计,未来几个月二线城市房贷利率下行的趋势将更加明显。融360摸底全国23个重点城市近400家银行调查显示,8月房贷市场出现了利率松动的迹象,全国最低房贷利率回归8.5折。

顾云昌认为,楼市不会出现2009年政策放松后的暴涨状态。他进一步分析,自1998 年房改唤醒市场萌芽,到2013 年行业年销售额达8 万亿规模,其间尽管有波动,但行业处于高速发展期。主要是受到住房改革红利释放的影响,需求井喷。当下的中国房地产市场仍然有新型城镇化的红利,但已步入平稳阶段。

此外,房地产属于周期性行业,受宏观经济影响巨大。而宏观经济已进入新的常态,增速放缓,货币政策也从宽松过渡到适度从紧。而受2009年“四万亿”影响,地方政府出让了大量土地。如果说2009年以前楼市是严重供不应求,到2009年以后,市场的供应结构已发生明显变化,不再支持暴涨局面的出现。 

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