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解构中国楼市:“天罗地网”因城施策 没有炒房才会有住房

李家小妞 发布时间:2017-08-17  来源:  

房子是用来住的,不是用来炒的——中国的房子终于要回归本源。

疯涨的房价、狂热的房市、浮躁的人心,那火热却泛黄的记忆最终定格在了2016年9月30日。彼时,一系列剑指引导楼市平稳发展、让住房回归居住属性的政策纷纷落地。此后,从中央到各级省市,随着相关政策的不断出台与完善,中国房地产市场正在历经一场史上范围最广、力度最强的行业调整。

楼市投资投机的疯狂不灭、百姓居住房屋的需求不得,因城施策的天网便连绵不绝。据第一财经不完全统计,截至2017年6月,全国已超过60个地级市、30个县级市出台楼市政策,堪称“天罗地网”。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。无论是限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”制度,还是对开发商、地产中介的严格监管,或是土地、旧改、租房等多渠道供应政策,以及资金端去杠杆、控制货币流向、建立健全长效机制等手段,均是为此目标保驾护航——房子是用来住的,不是用来炒的。

政府供应再多的土地,也难以填满炒房者的投机胃口。国土资源部规划司司长庄少勤此前表示:据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。

没有炒房客的楼市:交易稳中有降

当第一财经记者找到他后,他的第一句话便是:“我已经不炒房了。” 林先生(化名)从2003年就开始专业炒房,其退出的理由是“房价翻了一番,门槛高了,空间小了”。

那群曾经扬言让“不动产动起来”的炒房客,如今已大量地退出了投资圈或者说是炒房圈。

随着这场从上至下的楼市大调整的大步前行,投机行为得到了有效的遏制,炒房客们也随之蛰伏,房地产市场开始进入了平稳运行的常态。如同中指院在上半年楼市总结报告中所言,2017年上半年中国宏观经济保持平稳运行态势,房地产市场在“房住不炒”的政策指引下,热点城市投机性需求得到迅速抑制。

2017年上半年,热点城市交易稳中有降。统计局数据显示,15个一线和热点二线城市房价自去年9月以来,无大起大落,保持了良好的稳定性。而第一太平戴维斯提供给第一财经的数据显示,上述15城新建商品住宅成交面积同比均有不同程度的下滑。其中,北京、上海、深圳下滑幅度均在50%左右;而合肥、无锡则分别下滑74%、70%;福州的降幅也达六成。

“现在首付比例那么高,炒房可以用的杠杆越来越少,那炒房本身也没有太大的意义。”一位从事房地产投资人士告诉第一财经记者。

不过,让炒房者们望而却步的,可不仅仅是“无钱可贷”这么简单,在购房资格、资金门槛、交易时间、交易品类等方面的监管严控也给炒房行为带来了极为巨大的压力。

2016年国庆前后,北京、深圳等一线城市率先出台限购、限贷、限价新政,提高购房门槛,意在冻结市场,此后多个环一线的二三线城市跟进;到了2017年,政策再次升级,延伸到三四线城市,河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多个市、区相继出台或升级限购、限贷政策。

几乎同步,在限购、限贷、限价的手段之外,限商与限售政策也被制定:从北京开始,各地相继发文清理整顿商办类项目,严格限制了其改居住用途以及转让、分割销售等方面的条件;而限售制度也在各热点城市,明确了新购买住房需取得产权证后满一定年限方可上市交易。

至此,限购、限贷、限价、限售、限商“五限”已齐,从一二线到三四线,国内楼市全面进入深度调整时期。炒房者彻底进入无房可炒、无钱可贷、无人接盘的“三无”境地。

活跃在深圳房地产投资圈、已小有名气的郎先生(化名)在与记者的交流中表示,不方便透露手中持有的房产数量。不过,他也坦言,已经一年多没有交易了。

一位从事二手房交易并与职业炒房者有较多接触的林辉(化名)看来:这一轮上涨之后,炒房的门槛已经大幅提高,加上政策对交易时间进行了严格限制,投资房产的空间变得十分狭窄,普通人投资房产的意愿大幅下降。

回归居住本源的房屋、没有疯狂转手买卖的市场,这样的现状或许才是楼市的最常态。而在这样的常态下,除了炒房客之外,最难以适应的恐怕便是开发商与房产中介了。

某中介此前发表声明称,截至今年5月,已累计关闭近87家门店。其预计,北京今年约有400余家中介店面关闭,占比将超过7%。而记者走访多家房产中介后也发现,门店几乎没有客户。“这个月没有开单,有同事都离职了。”一位业务人员吐槽。

形成鲜明对比的是,这些路边密密麻麻的房产中介曾是此前楼市火热的最大受益者。而事实上,一部分的地产中介与开发商,在上一轮的楼市投机疯狂之中扮演了推波助澜的角色:追求利润与去库存的开发商、高度依赖交易量的房产中介,在各自利益的驱动下,不惜采取违规行为,煽动消费者购房,推高房价、刺激成交量,真正成为炒房者的“羽翼”。

垄断房源,操纵市场价格;造谣生事,误导市场预期;提供虚假证明,扰乱市场秩序……

这些行为不仅损害了消费者权益、助长了炒房客的气焰,也误导了市场的正常预期。

政策迅速出手,雷霆万钧。去年10月开始,住建部陆续数次集中通报违规房企和中介机构的名单,其中包括世茂、保利、华润置地、我爱我家、美联等知名企业。第一财经不完全统计发现,至今总计100多家房企或中介机构因违规行为被住建部通报。

除了在销售、宣传、交易等环节的严厉审查,金融对房地产的“输血”也受到了更严厉的监管,央行、银监会、证监会等就已经纷纷出台新规,强化资金来源渠道监管,严控资金大规模涌入房地产市场。“我们经常收到房地产的融资项目,但是从去年10月开始交易所的非标、公司债审批开始趋紧,目前能够发出来的融资项目非常少。”一位金融评级机构人士告诉第一财经记者。

统计数据显示,2017年上半年房企融资数据继续走低,合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿,同比减少幅度达到了74%。

随着对炒房行为“羽翼”的整肃,此前楼市疯狂之时赚得盆满钵满的开发商和地产中介迎来了新的课题:当炒房行为被肃清、房地产的交易量和价格恢复到常态之后,如何面对新的市场。

“我们的楼盘开盘都没有完成100%去化,以前这里的房子找关系都买不到,目前看来市场还是在回落。”一位不愿透露姓名的南京开发商人士告诉记者,很多开发商开始不断跑量。房子也开始越来越难卖。

在华南,已经有开发商开始打折促销;在华东,多家房企开始不断提出去库存的举措。专家表示,7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓,加之传统淡季效应的出现,销售规模的下滑在所难免。

而诸如万科这样的企业,早已在转型的途中,自提出“城市配套服务商”战略后,其在商业、长租公寓、医养、度假、教育、物流等方面进行探索,尝试将服务延伸到各个领域,以适应全新的市场周期。

记者采访结束与林先生告别,他最后透露,现在炒房政策限制极多,已经无法回到从前了,还不如资本市场。

“但之前卖房炒股的人,被当成是段子一样开玩笑?”记者反问道。

“那是段子。”

房子回归本源:坚持住房的居住属性

“这是我们上海公司给我做的调研报告,那么多公司都在做长租公寓,我们也考虑要战略进入。”邵伟(化名)见到记者,笑着说道。在他面前的是一份长租公寓的调研材料。

作为一家知名房企的高管,邵伟正在思考企业的下一步战略:长租公寓,什么时候进入,怎么进入,开始提上他们公司的议程。

开发商战略思路的转变意味着市场的风向变化。事实上,如同包括保障房、人才房等在内的住房保障体系制度的建立与完善一样,大力发展房地产租赁市场也是在下游房屋供给侧满足住房需求的有效方式之一。

业内表示,一个完善的楼市市场格局应该是三足鼎立的,新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题起作用。

7月18日,八部门联合印发关于大力发展住房租赁产业的通知,风向始变。随后,广州、深圳、南京等12个城市被选取作为首批开展住房租赁试点的城市。

业内表示,租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”,如果能通过租赁解决城市居住问题,留住更多人才,那么房地产市场的红利将转化为城市发展的红利。一线城市未来有40%人口的住房问题可通过租赁解决。

当然,在供给侧,若只在下游房屋供给与管理层面对满足住房需求上下功夫,还是远远不够的。回到源头,在其“活水”土地之上进行管控与放量更是解决住房问题的重中之重。

在今年4月,住建部和国土资源部联合发布的通知,明确要求部分热点城市要增加住宅用地特别是商品住房用地供应规模之后,各城市正积极落实执行土地供应的政策,效果显著。

深圳2017年全年计划新建商品住房8万套,将近去年的两倍;上海也提出在“十三五”期间新增住房供应总套数170万套,比“十二五”增加60%左右;北京方面,相关数据显示,2017年上半年共供应65宗土地,同比上涨261.1%,其中,居住类用地就占41宗。

“土地供应增加将有助于理性拿地,手里有粮、心里不慌。”一位开发商人士对第一财经表示。

法国中部Vichy小镇上的一家房产中介。玻璃橱窗里挂着几十张房产出售信息,店里坐着一个人,应该是中介工作人员,没看到有客户光顾这里,也不会有中介在路上向路人发放房产信息。挂牌信息中报价最贵的是99.8万欧元,是距离小镇15公里的一座面积1250平方米的城堡,外加室外60000平方米土地。 在这里,应该没有人炒房,房子也应该是用来住的。没人炒房的房产中介门口,也许就是这样安安静静的。

此外,政府层面也在不断介入土地管理,通过自持(鼓励房企自持部分住宅用以租赁)、限售(取得不动产权证一定年限不得买卖)土地来平抑地价,避免地王的产生,为广大住房者提供切实的保障。

显而易见的是,在城市土地不断放量、土地供应极为有限的情况之下,一味地寻求土地增量开发显然是不切实际的。政府需要寻求其他渠道实现多维度的供应保障,开发商们则通过对存量市场实施再开发,提升其功能与价值。

以深圳为例,其政府明确“十三五”期间,计划完成各类城市更新用地规模30平方公里,完成约20个城中村住宅改造项目,满足50万人的现代化住房需求;而恒大也在去年底宣布将与湾厦股份公司一起推进湾厦的城市更新项目。

值得一提的是,从政府到开发商,为更好地落实百姓的住房需求,除了实现“有房可住”,也都在不遗余力地在让百姓“住得更好”进行攻坚。

这是在创建美丽新家园呗。第一财经记者一踏入三佳花苑,门口一位老大爷说道。这里,正在进行老旧小区的改造,而主导这一场改造的正是七宝镇政府以及上海万科。

据悉,政府出资,针对老旧小区功能、设施和物业管理等方面的不足,进行了大规模的改造与提升。随着平整道路、分离雨污水管、增设车位、管线统一入地等各项措施的落地呈现,以及万科物业的入驻管理,三佳花苑正呈现出焕然一新的面貌。“之前我们的水管老堵,改造后确实很方便,另外小区里也整洁了、车也不用乱停了。”社区居民对第一财经记者表示。

事实上,无论是治理改造的难易程度,还是居住百姓的配合程度,对于万科而言,并非一桩易事:施工方面,建筑年久失修,从管道到粉刷墙面,到管线电缆的布设等都不同于新建小区,存在一定的困难;重点是如何不影响居民的正常起居,虽然只有三个月的工作量,也难免因开挖、脚手架、风尘等施工造成不便。“百姓希望上午晚些施工,下午早些结束,而这段时间又是最热的,工人也难以承受,这需要双方的相互理解。”项目负责人表示。

虽然困难摆于眼前,但是政府和万科这样的企业,都在努力为百姓“有房可住”并且“住得更好”保驾护航,据悉,在七宝镇,这样的旧改项目就有约90个。

与之类似的是,万科近年还参与了原上海生物制品研究所厂区的改造更新,探索城市核心区域文物建筑、历史保护建筑和工业遗存的融合,把公共空间还给市民;而在张江,一个液晶显示器厂也被改造成一个巨大的众创空间,现已逐步投入运营,布局科创产业的同时,其中的长租公寓也为周边的人才解决了不少住房需求。

加快形成长效机制:促进房地产市场稳定发展

“房子是用来住的,不是用来炒的”——这句话业内称之为“房住不炒”。为了落实“房住不炒”的目标,从去年的9月至今,在这短短的10个多月的时间里,我们看到了市场前行的动力与激情,看到了政策义无反顾的决心与力量。

虽然,现在的房地产市场之中仍有不规范行为,比如有房企收取各种额外费用,捆绑销售,绕开政策限制,变相涨价等情况时有发生,但无论是炒房者的后退,还是住房者的前进,这个市场在发展中还是具有明显的信号与导向意义。

去年2月,中央政治局会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;今年3月5日,政府工作报告草案中明确提出“加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”;而到了今年4月25日,中央政治局再次召开会议提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”——从“研究建立”到“建立完善”再到“形成”,对于如何长久地落实“房住不炒”基调,如何长久地稳定中国楼市的发展,“长效机制”是其中难以避开的重要一环。

今年5月26日,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的讲座上对长效机制的建立完善提出了自己的思考。他认为当前有五项基础性制度尤为重要:土地、金融、税收、租赁市场、地票制度。他表示:“我们必须围绕房地产的功能定位,厘清主要矛盾,搭建四梁八柱,配套政策措施,才能实现房地产市场长期平稳健康发展。”

围绕“房住不炒”的定位,不断完善一套涵盖土地、金融、财税、投资等方面的基础性制度,让房地产回归“居住属性”的任务依然仍重道远:

土地方面,首先要控制用地总量,根据各地区人口、产业、资本等各方面的因素因城施策,该去库存的坚决去库存,该加大供应的坚决加大供应;其次,对用地结构比例进行控制,对商业住宅、基础设施、工业用地等各种用地途径按需分配,达到一个合理的比例;最后,土地价格是控制房价上涨的重要途径,必须围绕健康的住房市场,坚决堵住楼市决堤的第一道关口。

房屋方面,统计局数据显示,全国居民人均住房建筑面积已达到40.8平方米,房屋短缺问题大为缓解。不过在这一现状之上,住房制度需要在保障制度和租赁制度等方面再继续加强建设。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出,到2020年,以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。

此外,最近的种种迹象也表明,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”,有利于保障“承租者市民待遇”,促进中低收入者、新就业无房户解决安居问题。

而在购租并举之外,各地政府也在积极寻求其他长效机制来引导楼市平稳发展。以北京为例,近日,北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,提出房屋的共有产权。简单来说就是政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购房人,这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

金融方面,此前房地产吸纳了大量金融资源,对实体经济融资产生“挤出效应”。此后,随着政策的加码,严控大量资本进入房地产行业,以上现象有所缓解。但是从拿地、开发再到销售,各环节仍需重塑规则,改变融资结构,确保良好的资金流动性。黄奇帆也表示,提高开发商的准入门槛,让有资本金实力的开发商参与土地批租,有利于遏制炒地现象。

长期以来,税收制度则被业内人士认为是长效机制需求侧中较核心的一环。黄奇帆认为,需要形成差别化的税率体系并研究征收房产税及土地增值税,保障老百姓住有所居。而国民经济研究所所长樊纲则大力支持房地产税,其曾表示,当市场的需求高的时候,要付出的税也就跟着涨了,这时人们就会调整自己的需求,房产税也就发挥了它稳定器的作用。

中国房地产业协会原副会长朱中一在2017博鳌房地产论坛上表示,今后,随着长效机制的建立和基础性制度的完善,现行的一些行政性的措施也会逐步地与长效机制衔接。届时,体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系,以及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善,房地产市场一定会朝着更加平稳健康的方向发展。

雨过天晴,砥砺前行,在最牵动人心的房地产市场中,一个全新的秩序正在展开。历史启示未来,在这次阻击炒房、攻坚住房的战役中,带给百姓、政府以及决策者的是更长远的思考,以及行动。

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