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投资宝典:怎样选购小面积写字楼

发布时间:2013-06-19  来源:理财周刊  

    一系列的政策因素和过高的投资成本使得不少人转向了商业地产,然而又因为资金门槛的原因,不少商业地产的投资项目中依然是面积较小、总价较低的那部 分更受市场的关注,小面积写字楼也是其中之一。不可否认的是,小面积写字楼的出现源于商业地产本身投资的高门槛,虽然写字楼具有较高的投资回报率,但想要 选对小面积的写字楼,需要投资者各方面都能看准了再下手。 

  小面积有局限 

  虽然写字楼有较高的投资回报率,但写字楼对于投资者的经济实力也有一定的要求,门槛较高,可以说是价值领先,但是成本较大。这里所说的门槛表现在两 个方面:首先是写字楼首付要求付5成,资金压力较大;同时,银行贷款利率高、年限短,各种税费的缴纳额度也要比住宅高。这在另一个层面给写字楼投资提出了 更高的要求。于是,一般销售型的写字楼倾向于将面积划分得小一些,方便控制总价,对于投资客来说也在可以承受的范围内。对此业内人士分析,小面积的写字楼 主要适合那些刚起步的投资者。 

  因而,小面积的写字楼也必然有其局限性,想要选择投资小面积写字楼的投资者首先要对此有所认识。现在的小面积写字楼产品越来越侧重于商住功能的合 并,这样尽管可以促进产品的销售,但是非常不利于该物业品质的提升,也将不利于该物业的升值,到最后将直接影响到该物业的租赁情况,不利于投资者的投资回 报的实现。同时,小面积写字楼的开发是要有必要条件的,譬如区位环境、产业特征、区域市场需求等,不能选择小面积概念被滥用、硬生生分割出来只求销售的小 面积写字楼。 

  另外,小面积写字楼的租金水平也普遍处于一个相对较低的水平,这源于区域的相对饱和、小面积写字楼的客户群等因素。投资者应找准客户需求,根据自身的区位、产品特性、资金实力来确立自身的投资定位,毕竟小面积不是万能药。 

  小面积有特点 

  具体来说,小面积写字楼的挑选要注重哪些特点呢?首先就是区域特征要明显。写字楼物业比较注重氛围,社会认同较强的区域,其区内写字楼的经营状况就 相对较好。而且众所周知,产业集聚很重要,相同特征的写字楼物业集聚也同样重要。譬如不同写字楼物业,但是入住企业所在的行业相似,或者不同行业的企业, 入住同一特征的写字楼物业。物以类聚,人以群分,写字楼物业同样适用这个道理。 

  其次,由于小面积写字楼的入住企业大都有着运营成本的压力,因而商业交通配套是否完善对其选择办公地址起到重要的影响作用。位于市中心区域,尤其是 传统中央商务区的小户型写字楼,无论是销售价格还是销售速度上,都会有不错的市场前景。退而求其次,哪怕你没有成熟的商业环境,你必须拥有较为便利的、尤 其是通往市中心传统商务区的交通环境。比如发展相对比较成熟的产业园区,由于相关产业链加深业务联系的需要,很多企业倾向于在相关的产业园附近办公,而这 些企业的业务范围往往是处于产品的研发和销售阶段。但此类小面积写字楼就必须有相对比较发达的交通体系作为保证。 

  另外,投资者购买小户型写字楼,无疑是看重它的投资回报率。通常情况下,性价比较高的物业比较容易获得市场的认可,租赁状况比较理想,而且二次出售的机率也比较高,因此乐观的投资回报率也就相对容易实现。这类性价比高的小面积写字楼产品也是投资者最为热衷的。 

  最后,选择有实力和信誉的开发商和弄清产权也是很重要的。目前上市的小面积写字楼产品大多为烂尾楼续建项目或者是住宅楼改建项目,因此在产权关系、 债务关系上有可能存在一定的问题,需要投资者谨慎对待。而有实力和信誉的开发商开发出来的产品的质量和性价比都比较高,不容易产生产权纠纷,且后期的物业 管理公司的管理水平通常也较高。那些对写字楼市场不是很了解的投资者,往往可以多看重开发商的品牌和信誉度。 

  小面积有风险 

  投资就意味着风险,写字楼市场的投资同样会面临一定的风险。作为写字楼销售市场中的热点,小面积写字楼的投资风险更是不容忽视。 

  供求关系是第一时间需要投资者掌握的。由于目前小面积写字楼被社会和业内广泛看好,因此开发力度也随之加大,一些区域过度饱和的开发会使得供过于求 只是时间的问题。而由于写字楼产品属于非民用物业,因此其进一步就必然会面临着空置的风险。开发商在售楼过程中宣传的写字楼产品投资回报率为7%~8%, 这是在全年出租的前提下计算出来的。而通常情况下,写字楼产品的空置期加上免租装修期至少要2个月,这样算来,则实际投资回报率一般就只有6%左右。而如 果空置期愈长,其投资回报率也就相应的愈低。这种风险还往往是投资者所不能预见和控制的。 

  收益方面,二次出售的难度也是小面子写字楼的另一风险。写字楼产品的收益通常情况下是通过收租的方式获得的,它不像住宅产品,可以随时随地方便地出 售。除非是传统的中央商务区,或者发展已经比较成熟的新兴商务区内的写字楼,否则很难通过二次出售来获得收益。因此,即使是小面积的写字楼投资,仍比较适 合长期投资。 

  另外,由于小面积写字楼的业主众多,为了争夺客户,很容易产生恶性竞争,而恶性竞争的最直接体现就是租金水平的降低,这就非常不利于小面积写字楼物 业整体租金水平的上升,也严重影响到小户型写字楼投资者的投资回报。同时,小户型写字楼的租户还具有较高的不稳定性。目前,小面积写字楼的租户来源主要有 两个方面,一是刚刚起步的中小企业,二是刚刚入驻的外企办事处等机构。这两种客户源都有一个共同的特征,那就是稳定性比较差。刚刚起步的中小企业还有一个 特征就是资金支付能力差,这种不稳定性也将直接影响到小户型写字楼投资者的收益。 

  最后,小面积写字楼所在区域的未来发展不确定性也需要投资者有所关注。 目前市面上有很多小面积写字楼物业所在的区域属于刚刚开发的区域,且位置较为偏僻,尽管政府的规划已经出台,但是未来的发展前景到底如何,目前仍然是一个 未知数,这些区域的小户型写字楼投资更将面临着较大的风险。

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